A Pécsi Jókai Lakásszövetkezet Szervezeti és Működési Szabályzata

Az SZMSZ jogszabályi alapjai:

A lakásszövetkezet működésére vonatkozó alapvető dokumentumok:

• a Lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény, illetve ennek 2011. évi módosítása,
• a 2013. évi V. törvény (Ptk.),
• a gazdálkodáshoz és működtetéshez kapcsolódó jogszabályok,
• a Lakásszövetkezet Alapszabálya.

A Szervezeti és Működési Szabályzat (továbbiakban SZMSZ) alapvető célja, hogy:

• a jogszabályokban és az Alapszabályban előírt elvek alapján meghatározza a gyakorlati végrehajtás szabályait és eljárási formáit,
• egyben lehetővé tegye, hogy a tagság ellenőrizhesse az önkormányzati szervek, a munkaszervezet működését.

Az SZMSZ feladata, hogy meghatározza:

• a magán- és szövetkezeti tulajdon fenntartásának, működtetésének kiegészítő szabályait, eljárási módozatait,
• a választott testületek működési rendjét, a működés feltételeit,
• a gazdálkodás, a vállalkozások kapcsolatrendszerét, eljárási szabályait,
• a tagság jogainak gyakorlásával, kötelezettségeinek teljesítésével kapcsolatos eljárási formákat,
• a vezetők jogállását, feladatait és hatáskörét,
• a belső igazgatás, működés speciális szabályait.

A Lakásszövetkezet jelentősebb hagyományai:

• A Lakásszövetkezet megalakulásának minden 10 éves évfordulójáról való ünnepélyes megemlékezés.
• A küldöttgyűlési rendszer működtetése, amit a kötelező évi egy helyett kétszer hív össze az Igazgatóság.
• A tagértekezleti formát felváltó körzeti, majd épületi részközgyűlési rendszer növekvő jogosítványokkal való felruházása.
• A Felügyelő Bizottság minden tagjának meghívása az igazgatósági ülésekre.
• A Lakásszövetkezet Szociális Alapítványának működtetése, amivel a Szövetkezet segítséget nyújt a rászoruló tagoknak a közös költség fizetéséhez.
• Egy harkányi társasüdülőrész fenntartása, amivel hozzájárul a Lakásszövetkezet a tagság kedvezményes üdülési lehetőségéhez.

I.

A Lakásszövetkezet neve, célja és tevékenysége.

1.) A Lakásszövetkezet cégneve: Pécsi Jókai Lakásszövetkezet.

Székhelye: 7622 Pécs, Nagy Lajos Király útja 8/B.

A Lakásszövetkezet lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet.

A Lakásszövetkezet jogi személy.

A Lakásszövetkezetet a Baranya Megyei Törvényszék Cégbírósága 02-02-000158 cégjegyzési szám alatt vette nyilvántartásba.

Telefonszám: 72/511-876; 72/511-877

Honlapja: www.jokai-lakszov.hu

e-mail cím: info@jokai-lakszov.hu

2.) A Lakásszövetkezet alaptevékenysége – a saját tulajdonú ingatlan kezelése (üzemelés, karbantartás, felújítás) – mellett vállalkozói tevékenységet is végez. A vállalkozások nagy része közvetlenül kapcsolódik az alaptevékenységhez.

3.) A Lakásszövetkezet, mint jogi személy alaptevékenységén túl minden olyan vállalkozói tevékenységet folytathat, amelyet jogszabály nem tilt, vagy nem korlátoz.

a.) Ha valamely tevékenység folytatását a jogszabály hatósági engedélyhez köti, e tevékenységet a szövetkezet csak az engedély birtokában kezdheti meg.

b.) Képesítéshez kötött tevékenységet a szövetkezet csak akkor folytathat, ha e tevékenységben személyesen közreműködő munkavállalói, illetve a szövetkezettel kötött polgári jogi szerződés alapján a szövetkezet javára tevékenykedők között legalább egy olyan személy van, aki a jogszabályban foglalt képesítési követelményeknek megfelel.

II.

A tulajdon- és használati viszonyok.

1.) A magántulajdonban lévő lakások (627 db) a Pécsi Járási Földhivatalban önálló albetéti szám alatti bejegyzés alapján szerepelnek a Lakásszövetkezet nyilvántartásában is. A lakások belső tartozékait az Alapszabály tartalmazza.

1/1.) A lakás tulajdonosát megilleti a birtoklás, a rendelkezés (használat, bérbeadás) joga. A használati jog átengedése nem sértheti a többi tulajdonos érdekét. A tulajdonos felelős mindazokért a károkért, amelyeket a lakását használó személy (ek) a szövetkezeti tulajdonban okoz (nak).

2.) A Lakásszövetkezet tulajdonában 15 önálló helyrajzi számmal rendelkező épület van, melyben önálló albetéttel rendelkező 16 lakás, 6 üzlethelyiség, 14 garázs található. A Lakásszövetkezet tulajdonában vannak továbbá mindazon ingatlanrészek, közös használatot szolgáló berendezések, amelyek nincsenek más tulajdonos részére bejegyezve.

2/1.) Az Alapszabály tartalmazza a szövetkezet fel nem osztható ingatlan-, ingó és pénzvagyonát, mely gyarapítható a vállalkozások adózott eredményéből.

3.) Az Alapszabály (II/4/l. pontja) előírja, hogy a gépkocsitárolók (garázsok) használatba adásának szabályait az SZMSZ-ben kell meghatározni.
A garázsok elosztásának, használatba adásának (továbbiakban bérbeadásának) feltételei és módja a Nagy Lajos király útja 8. és 10. számú épületekben lévő garázsokra vonatkoznak.

3/1/a.) A garázs bérleti jogára csak Lakásszövetkezetünk nagykorú tagja tarthat igényt, amennyiben szövetkezetünk területén lévő lakásban lakik, saját tulajdonában lévő személygépkocsival és vezetői engedéllyel rendelkezik. Ettől akkor lehet eltérni, ha nincs a szövetkezet tagjai közül garázst igénylő lakástulajdonos. A feltételek megszűnése, a garázs bérleti szerződésének megszűnésével jár.

b.) Tartós külföldi munkavégzés esetén a bérleti jogot az alábbiak szerint kell alkalmazni:

• a bérleti jog maximum két évig tartható fenn,
• az egy éven túli külföldi tartózkodás esetében, a jogviszony fenntartása mellett,

a garázst kiürítve a Lakásszövetkezet rendelkezésére kell bocsátani. A Szövetkezet Igazgatósága a garázsbérleti szerződés szüneteltetésének idejére ideiglenes bérlőt jelöl ki az a) pontban foglaltak alapján. A két év külföldi tartózkodási idő lejárta után – ha a bérlő nem tér vissza, a garázsbérleti jog megszűnik.

c.) Az ideiglenes bérlő szerződését határozatlan idejűvé lehet változtatni, ha az általános feltételeket vállalja, és az eredeti bérlő bérleti joga megszűnt.

d.) Amennyiben a garázsbérleti joggal rendelkező szövetkezeti tag jogviszonya elhalálozással megszűnik, úgy házastársa a garázsbérleti jogviszonyt folytathatja, ha az a) pontban jelzett feltételeknek egyébként megfelel.

e.) A garázsüresedés tényét a szövetkezeti épületek hirdetőtábláin 15 napig kell az ügyintézést elősegítő telefonszámmal együtt közzétenni.

f.) A garázsigénylők és bérlők sorából kizárható az a tag, aki három hónapnál hosszabb idejű lakásfenntartási közös költség hátralékkal rendelkezik.

3/2.) A garázs csak rendeltetésszerűen, gépkocsi tárolására használható. A garázst gépkocsitárolás mellett másra is használni –csak írásos kérelem alapján – az Igazgatóság írásbeli engedélyével szabad. A rendeltetésellenes használat a bérleti jog megszűnését vonja maga után.

3/3.) Megüresedett garázs bérleti joga elsődlegesen a Nagy Lajos király útja 8-10. számú épületek gépkocsival rendelkező tagjait illeti meg. Ennek hiányában más szövetkezeti épületben lakó tagok is igényelhetik. Ha több igénylő van, a bérlőt sorsolással választják ki.

Ha sorsolásra kerül sor, háromfős ideiglenes bizottságot kell létrehozni, melyben egy-egy főt az Igazgatóságból és a Felügyelőbizottságból, egy főt a Nagy Lajos király útja 8. vagy 10. számú épületek küldötteiből kell felkérni. A sorsoláson jegyzőkönyvet kell felvenni, és minden esetben két bérlőt kell kisorsolni. Amennyiben az első helyen bérleti jogot kapó 10 napon belül nem fizeti be az egyszeri használatbavételi díjat, helyére a második helyen sorsolt jelölt lép. A második helyen kisorsolt tag az újabb sorsolásra előnyt nem szerez.

A sorsolás nyilvános, azon bárki – mint érdekelt – részt vehet.

3/4.) A gépkocsitárolók egyszeri használatbavételi díja (továbbiakban letéti díj) a 11 m2-es garázsok esetében 180.000.- Ft, a 17 m2-es garázsok esetében 250.000.-Ft.

a.) A megüresedett garázsra bérleti jogot szerző szövetkezeti tagnak az egyszeri letéti díjat, a szerződéskötéssel azonos időpontban kell befizetnie a Lakásszövetkezet pénztárába. Visszafizetéskor, a korábban befizetett összegre kamat nem jár.

b.) Az ideiglenes használati jogot szerző bérlő nem fizet egyszeri letéti díjat.

c.) Az egyszeri letéti díj visszafizetésére az a garázst leadó tag tarthat igényt, aki a garázsra letéti díjat fizetett be, vagy aki a garázs építésének bekerülési értékét teljes összegben a szövetkezetnek megelőlegezte. A letéti díjat a szövetkezet a garázs kiürítése után 15 napon belül fizeti ki.

3/5/a.) A gépkocsitárolók havi bérleti díját áfával együtt a piaci viszonyoknál alacsonyabb ősszegűnek kell megállapítani, tekintettel a viszonylag magas egyszeri letéti díjra. A díjmegállapítás az Igazgatóság hatásköre.

b.) Az ideiglenes bérlettel rendelkező személy havi bérleti díját a mindenkori bérleti díj 20%-ával magasabb összegben kell megállapítani, mivel nem fizet egyszeri letéti díjat.

c.) A garázshasználók által befizetett bérleti díj az adók levonása után Nagy Lajos király útja 8-10. számú épületeket illeti.

3/6/a.) Amennyiben a Lakásszövetkezet tagjai közül – a magas letéti díj miatt – nincs garázsigénylő, az új igénylőnek felajánlhatja az Igazgatóság a csökkentett összegű letéti díjat, azzal a feltétellel, hogy a bérleti díjat – áfával együtt – a piaci viszonyok alapján állapítják meg. A letéti díj 2-3 havi bérleti díjnak megfelelő összeg lehet.

b.) Amennyiben a Lakásszövetkezet tagjai közül az a) pontban foglalt feltételek mellett sem tartanak igényt a garázsra, a Küldöttgyűlés felhatalmazza az Igazgatóságot, hogy szabadforgalmi módon biztosítson bérlőt.

c.) Amennyiben az a.) pontban foglaltak szerint történik a bérbeadás, a bérleti díj különbözete a Lakásszövetkezetet illeti.

3/7.) A tartalékalapból vásárolt garázsok bérleti szabályait meg kell különböztetni a szövetkezeti épületekben lévő garázshasznosítástól, mert ezek nem az érintett épületek bevételi forrásait gyarapítják, hanem az egész közösség céljait szolgálják.

a.) A garázsbérlésre a Lakásszövetkezet tagjai pályázhatnak, ha vállalják a kialakított feltételeket. Nem szövetkezeti tag pályázata csak abban az esetben vehető figyelembe, ha a szövetkezeti tagok közül nincs feltételeket vállaló pályázó (jelentkező).

b.) A garázsok használatbavételi díja (kauciója) 2-3 havi bérleti díj lehet.

c.) A havi bérleti díj – áfával – a piaci viszonyok alapján állapítható meg.

d.) A nevezett garázsoknál a szerződésben a bérleményeknél szokásos jogokat és kötelezettségeket kell alkalmazni.

3/8.) A garázshasználati szerződésben az ügyvezető köteles rögzíteni a használattal kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket.

4.) Az Alapszabály (II/4/2. pontja) a lakások, raktárhelyiségek, egyéb bérleményként kiadható reklámfelületek hasznosításának szabályozását az SZMSZ-re ruházta.

4/1.) Ezen szabályozás hatálya kiterjed a Lakásszövetkezet tulajdonában lévő:

• önálló helyrajzi számmal rendelkező lakásokra és üzlethelyiségekre,
• az egyéb bérbe adott helyiségekre,
• az épületek tetején elhelyezett eszközökre,
• az épületek homlokzatán elhelyezhető reklámokra.

4/2/a.) A Lakásszövetkezet tulajdonában lévő II/4/1 pontban foglalt ingatlanok és ingatlanrészek bérlésére – a lakásszövetkezeti tagokon kívül – mindazok jelentkezhetnek, illetve pályázhatnak, akik vállalják a piaci feltételeket.

b.) Az egyenlő feltételek vállalása esetén a Lakásszövetkezeti tag előnyben részesíthető. (Két vagy több lakásszövetkezeti tag esetében sorsolás alkalmazható.)

c.) A megüresedő lakást, üzlethelyiséget, egyéb helyiséget a szövetkezeti épületekben 15 napig kell hirdetni, megjelölve, hogy hol lehet a részletekről érdeklődni.

d.) A tető- és homlokzathasznosítást, illetve szükség esetén az üzlet- és raktárhelyiség bérbeadását a médiában is célszerű meghirdetni.

e.) Az igénylőket, pályázókat nyilvántartásba kell venni.

4/3.) Több érdeklődő esetében a bérleményt licitálás tárgyává kell tenni. A licitálásra legalább háromfős bizottságot kell létrehozni: egy igazgatósági, egy felügyelőbizottsági taggal és egy küldöttel az érintett épületből. A licitálásra a pályázókat is meg kell hívni.

A licitáláson: – ismertetni kell a feltételeket;

• az ajánlatokról jegyzőkönyvet kell felvenni;
• a jegyzőkönyvet a jelenlévő igazgatósági és felügyelőbizottsági tag, legalább

egy pályázó és a jegyzőkönyv vezetője írja alá.

4/4/a.) Bérleményre használati jogot szerzőnek kauciót kell -a szerződéskötéssel egy időben – fizetnie. Ez alól mentesülnek a reklámhordozók, a tetőtérre helyezett eszközök, a nehezen hasznosítható pincehelyiségek.

b.) A kaució a piaci viszonyoktól függően:

• lakások esetében a havi bérleti díj 2-3-szorosa,
• üzleteknél a havi bérleti díj 3-4-szerese,
• egyéb helyiségeknél 0-2 havi bérleti díj.

c.) A kaució a Lakásszövetkezet tartalékalapját illeti.

d.) A szerződés megszűnésekor a kauciót kamat nélkül – a szerződésben meghatározott feltételek alapján fizetjük vissza, a kiürítés és leadás után 15 napon belül a tartalékalap terhére.

4/5.) A havi bérleti díj a piaci viszonyoktól, a licitálások eredményétől függően állapítható meg.

a.) A bérleti szerződésben részletesen szabályozni kell a felek jogait és kötelezettségeit, a bérleti díj emelésére és a felmondásra vonatkozó szabályokat. A lakások és üzlethelyiségek szerződését közjegyzővel kell hitelesíttetni.

b.) A lakások és épületen belüli bérlemények esetében célszerű a szerződésben felhívni a figyelmet az Alapszabályban foglalt társadalmi együttélési követelményekre.

c.) A bérlemény odaítéléséről, díjáról – az épületi küldöttek bevonásával – az elnök dönt.

d.) Az egyes bérlemények funkciójának megváltoztatásában az Igazgatóság jogosult dönteni, de ez esetben is alkalmazni kell az Alapszabályban foglaltakat, melynek értelmében – a küldötteken keresztül – ki kell kérni az érintett épületek tagjainak véleményét. Eltérő álláspontok esetén Részközgyűlésen kell az ügyet megvitatni.

5.) Az Alapszabály (II/5/2. pontja) engedélyhez köti a Lakásszövetkezet tulajdonát képező homlokzatok, tetőszerkezetek átalakítását, a nyílászárócseréket, illetve azok szerkezeti és színváltoztatását.

a.) Az Igazgatóság az engedélyt a hatályos jogszabályok, a műszaki és városképi szempontok, illetve a tulajdonosi igények összehangolásával adja meg, a 2022. 07. 19. napján történt írásbeli szavazással megállapított szabályok alapján, melyek az alábbiak:

• Akinek van erkélye, az az erkélyre teheti a kültéri egységet takarásban.
• Akinek nincs – ilyenek a függőfolyosós épületek földszinti lakásai és a tízemeletesekben, valamint a Jókai utcai házakban – azokra egyéni szabályok vonatkoznak.
• A függőfolyosón a saját bejárati ajtajával, ha szemben áll, a bal felső sarokban kell elhelyezni a klímát.
• A többi esetben a francia erkélyre szerelt konzollal kell rögzíteni a kültéri egységet.
• Minden esetben gondoskodni kell a kondenzvíz elvezetéséről, hogy ne az utcára folyjon.

b.) Az egész épületre vonatkozó nyílászárócserénél a fokozatosság elve is érvényesíthető. Eszerint lehetséges szintenkénti változtatás, melynél arra kell az épületnek garanciát vállalnia, hogy három éven belül megvalósul az egységes átalakítás, színváltás.

6/a.) Az Alapszabály (III/6/l. pontja) meghatározza, hogy a lakások milyen átalakítási, felújítási munkáit kell a tulajdonosnak bejelentenie az Igazgatóságnak. Továbbá be kell jelenteni a zajjal, rezgéssel járó tevékenységet, a munka megkezdésének és befejezésének időpontját.

b.) A lakáson belüli építési, szerelési munka és a zajjal, rezgéssel járó tevékenység végzése csak a műszakilag feltétlenül indokolt ideig tarthat, a Házirend szabályai szerinti időpontban.

c.) Az átalakítási és felújítási munkák időpontjáról a hirdetőtáblán tájékoztatni kell az épület lakástulajdonosait is.

7.) Az Alapszabály (II/5/3/a. pontja) előírja, hogy a magántulajdonban lévő lakások részben vagy egészben nem lakás céljára való hasznosítása igazgatósági engedélyhez kötött.

a.) Az Igazgatóság akkor járulhat hozzá a lakás nem lakás céljára való hasznosításához:

• ha a nem megismételt Részközgyűlés többsége elfogadja a változtatást,
• ha a lakhatás nyugalma érdekében zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzését a jogszabályok előírásainak megfelelően a kikötött feltételekkel teljesítik.

b.) Ha a lakás nem lakás céljára történő hasznosítását a szakhatóságok nem engedélyezik, az Igazgatóság köteles a hozzájárulását visszavonni.

8/a.) A Lakásszövetkezetnek vagy tagnak, illetve nem tag tulajdonosnak a tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségben a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó tevékenységet az Igazgatóság akkor engedélyezheti, ha az adott épület részközgyűlésén a tulajdonosok legalább kétharmados többséggel egyetértenek ezzel.

b.) Szövetkezeti lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségben szexuális, erotikus szolgáltatás tilos, szexuális célt szolgáló terméket és segédeszközt árusítani vagy forgalmazni nem szabad.

9.) A lakástulajdon változásakor a távozó tulajdonos köteles a Lakásszövetkezet tulajdonát képező közös- és egyéni tárolóból a holmijait eltávolítani és ezt a gondnokságnak jelenteni. Ennek elmulasztása esetén a régi tulajdonos terhére a gondnokság biztosítja –lomtalanításkor- a feleslegessé vált holmik eltávolítását.

10.) A kapualjakban, előterekben, lépcsőházakban az egységes képet vagy megjelenést zavaró, az épülettel, az épület jellegével össze nem egyeztethető feliratokat, reklámokat, egyéb tárgyakat elhelyezni tilos. Kivételt képeznek a lakók biztonságát növelő tájékoztatók, a szolgáltatók közleményei. A jogszabályi feltételeknek megfelelően virágot ki lehet helyezni.
Reklámokat a közös tulajdon területén elhelyezni csak az Igazgatóság hozzájárulásával és térítés ellenében lehet.

11.) A Lakásszövetkezet tulajdonában lévő, szabálytalanul elfoglalt, használaton kívüli vagy tűzrendészeti, közegészségügyi szempontból veszélyes egyéni tárolókat – ha a használó felszólítás ellenére sem szünteti meg a rendellenességet – az igazgatóság két tanú jelenlétében felnyittathatja, kiüríttetheti és hasznosíthatja. A felnyitásról, a helyiségben talált és kiselejtezett tárgyakról jegyzőkönyvet kell felvenni.

12.) Lakásszövetkezetünk a tulajdonát képező lépcsőházakba hírközlő vagy műsorszolgáltató társaságnak hálózatépítést csak ellenszolgáltatás fejében engedélyezi.

13.) A Lakásszövetkezet Tűzvédelmi Szabályzatának az épületre vonatkozó részét minden tagnak, nem tag lakástulajdonosnak, szövetkezeti tulajdont bérlőnek el kell juttatni. A lakásszövetkezet egészére vonatkozó speciális Tűzvédelmi Szabályzat elolvasható a Lakásszövetkezet honlapján (www.jokai-lakszov.hu). Továbbá elolvasható a Lakásszövetkezet irodájában (Pécs, Nagy Lajos király útja 8/b 1/4.), illetve egyéni kérésre költségtérítés ellenében postán megküldjük.

III.

Az önkormányzati szervek és működésük, a tisztségviselők

1.) A Lakásszövetkezet önkormányzati szerveit és jogosítványait az Alapszabály rögzíti.

A Lakásszövetkezet sajátossága, hogy három témakör tartozik a Közgyűlés kizárólagos hatáskörébe. A Lakásszövetkezet egészét érintő többi hatáskört a Küldöttgyűlés gyakorolja. Az egyes épületek lakásszövetkezeti tagjait érintő minden fontos döntési jogkör az épületi részközgyűlések feladatkörébe került.

2.) Mivel a Lakásszövetkezet legfőbb szerve a Közgyűlés, e fejezetbe kerül a Közgyűlés hatásköre, a szervezet működésének elvrendszere. Ezeket a Küldöttgyűlésre, a körzeti- és épületi Részközgyűlésekre is alkalmazni kell, kivéve az egyes fórumoknál megjelölt eltérő eseteket.

3.) A Közgyűlésre a meghívókat, a mellékelt írásos előterjesztéseket, a határozati javaslatokat az ülés előtt legalább 15 nappal ki kell küldeni.

A meghívónak tartalmaznia kell:

a.) a Lakásszövetkezet nevét, székhelyét,

b.) a Közgyűlés napirendjét, időpontját és helyét,

c.) a megismételt Közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességre való utalást,

d.) a Részközgyűlések esetében az erre való utalást,

e.) az írásbeli meghatalmazással való képviseleti lehetőséget,

f.) egy képviseleti meghatalmazást.

g.) A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos előterjesztéseket és a közgyűlés határozataira tett javaslatokat.

h.) A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot nem lehet hozni

3/1.) Amennyiben technikai okok miatt az összes írásos anyag a meghívóval nem küldhető ki, az ülés előtt legalább nyolc nappal pótolni kell a hiányt. Az ülés előtt a helyszínen két oldalnál több írásos anyag nem osztható ki, mivel nem biztosított a kellő elmélyülés feltétele. A szóbeli beszámolóban számsorok nem ismertethetőek, mivel ezeket nehéz követni.

3/2.) A közgyűlési meghívóból és a mellékelt anyagokból (pl.: a zárszámadási elszámolásból és terv-előirányzatokból) egyértelműen ki kell tűnnie, hogy mely témákban kell határozatot hozni.

3/3/a.) A Közgyűlés – különösen a Részközgyűlés – határozatképességének biztosítása érdekében személyes meghívás is alkalmazható. Az épületi küldöttek – vagy a közreműködést vállaló tagok –a lakástulajdonosoknak személyesen adják át a meghívót, melynek átvételét a tag aláírásával igazolja.

b.) A sürgős, eseti épületi részközgyűlések a hirdetőtáblán (és a liftben) kifüggesztett hirdetményen keresztül is összehívhatóak. Ez esetben is biztosítani kell az 5-8 napos felkészülési időt.

3/4.) Az Alapszabály (III/2/4/a),b) pontja) részletesen meghatározza, hogy a tagság 10%-a miként kezdeményezheti a Közgyűlés (körzeti és épületi Részközgyűlés) soron kívüli összehívását. Továbbá meghatározza, hogy a meghirdetett – fent említett – ülés napirendjére milyen módon tehetnek javaslatot. Ezen szabályok összhangban vannak a Lakásszövetkezetekről szóló törvénnyel és a Ptk-val.

3/5.) A tagságot elsősorban az épületi Részközgyűlések érintik. A Részközgyűlések összehívásának szabályait az Alapszabály tartalmazza.
Az Igazgatóságnak minden év tavaszán össze kell hívnia a Részközgyűlést.

Az épületi részközgyűlések általános napirendi pontjai:

a.) A határozatképesség megállapítása, a levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és két hitelesítő megválasztása, a napirendi pontok elfogadása.

b.) A korábbi vagy határidős részközgyűlési határozatok végrehajtásáról szóbeli beszámoló.

c.) Az épület üzemelési és felújítási bevételeiről és kiadásairól szóló írásos elszámolás.

d.) Az új év üzemelési és felújítási bevételeinek és kiadásainak megtervezése.

e.) Az Igazgatóság és A Felügyelő Bizottság éves munkájáról szóló beszámoló véleményezése, és a küldöttek felhatalmazása annak elfogadására vagy elutasítására.

f.) Az Igazgatóság vagy a tagság által javasolt – aktuális, de nem a zárszámadáshoz kapcsolódó – napirendek megvitatása.

3/6.) A Közgyűlésen jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell:

a.) a levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a hitelesítésre megválasztott két tag nevét,

b.) a megjelent tagok – a nem tag tulajdonosok – számát, illetve nevét és a tag által meghatalmazott személy nevét tartalmazó jelenléti ívet,

c.) a határozatképesség megállapítását,

d.) a tárgyalt napirendek, ügyek összefoglalását,

e.) a meghozott határozatokat és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.

A Közgyűlésen készített jegyzőkönyv mellékletei:

a.) a meghívó,

b.) a jelenléti ív (ek),

c.) az írásbeli beszámolók, tájékoztatók,

d.) az elfogadott határozatok.

3/7.) A közgyűlési meghívók és határozatok kézbesítésének módja:

a.) A helyben lakó tulajdonosok esetében a Lakásszövetkezet ügyvezetésének megbízottja a tulajdonosok postaládájába dobja a nevezett dokumentumokat, vagy az érintett személyesen veszi át és aláírásával igazolja az átvételt.

A közgyűlési meghívókat, határozatokat a hirdetőtáblákra is ki kell függeszteni.

b.) A nem helyben lakó tulajdonosok esetében – költségtérítés mellett – postai úton történik a kézbesítés.

c.) Jogvita esetén a postaládába dobott meghívó és határozat kézbesítését utólag két helyben lakó tulajdonos tanúsíthatja.

3/8.) Az Alapszabály által nem tiltott kérdésekben Közgyűlés összehívása nélkül is lehet dönteni írásbeli szavazás útján. Ezzel biztosítani lehet, hogy – főként az egyes épületeket érintő – nagyobb horderejű kérdésekben ne a megismételt részközgyűlésen döntsön egy kisebbség. Az épületi írásos szavazás költsége az érintett épületeket terheli.

a.) Az írásos szavazás megszervezése az Igazgatóság, illetve az ügyvezetés feladata.

b.) Az Alapszabályban előírt tájékoztatást 8 nappal az írásos szavazás előtt a tagság tudomására kell hozni a hirdetőtáblán.

c.) Az írásbeli szavazat leadására a tagoknak – a tájékoztató és a szavazólap átvételétől számítva – legalább 15 napot kell biztosítani.

d.) A tájékoztatót és az egyéni szavazólapot a meghívók és határozatok kézbesítéséhez hasonlóan kell az érintett tagokhoz eljuttatni.

e.) Az együttes (listás) szavazólap esetében – a tájékoztató kifüggesztésén túl – az épületi küldöttek személyesen keresik fel a tulajdonosokat és kérik a megfelelő rovatok kitöltését és aláírását. A listás szavazólap mindegyikén fel kell tüntetni a szavazás tárgyát, a döntés lehetőségeit.

f.) Az Igazgatóság a szavazatok összeszámlálásával az elnököt bízza meg, aki összeszámolja a szavazatokat, és arról összefoglaló jegyzőkönyvet készít, amit aláírásával hitelesít. A jegyzőkönyv mellé mellékelni kell az eredeti szavazólapokat. A jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a szavazásra jogosult és a szavazásban résztvevő tagok számát, és meg kell állapítani a határozattá válást vagy elutasítást. A javaslat akkor válik határozattá, ha a szavazásra jogosultak több mint fele – vagy az Alapszabályban előírt minősített többség – igennel vagy nemmel szavazott.

Eredménytelen az írásos szavazás, ha az érvényes szavazatok összessége nem éri el a tagok felének vagy az Alapszabályban meghatározott minősített többség számát.

g.) Az írásos szavazás eredményét a szavazás befejezése után 15 napon belül az érintett tagoknak – érintettségük esetén a nem tag tulajdonosoknak – kézbesíteni kell, feltüntetve az írásos szavazás eredménye elleni jogorvoslati lehetőséget.

h.) A jegyzőkönyvet az irattári szabályok szerint kell megőrizni.

4.) A Lakásszövetkezetben – a Közgyűlés kizárólagos hatáskörét leszámítva – minden alapvető jogkört a Küldöttgyűlés gyakorol.

4/1.) A küldöttek megválasztása az Alapszabály (III/4/2/a. pontja) alapján történik.

a.) Ugyanakkor figyelemmel kell lenni arra, hogy minden önálló elszámolási egységet képező épület legalább egy küldöttet választhasson.

b.) Az épületenként választható küldöttek számát az SZMSZ melléklete tartalmazza.

c.) A ciklus közbeni küldötti mandátumról – az ügyvezető-elnökhelyettesnek címzett – nyilatkozatban lehet lemondani. A lemondó nyilatkozatot az ügyvezető-elnökhelyettes köteles az adott épület hirdetőtábláján közzétenni, illetve a részközgyűlésen ismertetni.

d.) A ciklus közben megüresedő küldött helyett újat kell választani a következő Részközgyűlésen.

e.) Az egyes épületeket megillető küldöttlétszám betöltetlen helyét egy kivétellel másik épületnél fel lehet használni.

f.) Küldöttnek olyan személyt ajánlott jelölni, aki lehetőleg az adott épületben lakik, élvezi a tagság bizalmát, rátermettségénél, segítőkészségénél fogva rászolgál a tagság bizalmára.

g.) A küldöttek munkájára – az Alapszabály előírásainak megfelelően – minden tavaszi Részközgyűlésen ki kell térni.

h.) Azt a küldöttet, aki három egymást követő küldöttgyűlésen nem jelenik meg, az Igazgatóság szólítsa fel vállalt kötelességének teljesítésére. Amennyiben egy küldött két éven keresztül nem vesz részt a Küldöttgyűlés munkájában, az Igazgatóság javasolja, hogy a soros Részközgyűlésen mentsék fel.

4/2.) A Küldöttgyűlés napirendjére és előterjesztéseire az Igazgatóság tesz javaslatot, és kidolgozza a határozati javaslatokat.
Az Alapszabály értelmében a küldöttek is tehetnek javaslatot a napirendi pontokra.

a.) A tárgyalandó témákról – ha lehetséges és szükséges – írásos előterjesztést küld az Igazgatóság.

b.) A tavaszi Küldöttgyűlés fő napirendje a zárszámadáshoz és a folyó év költségvetéséhez kapcsolódik. Az őszi Küldöttgyűlés az aktuális kérdések mellett egy-egy kiemelt témakört tűz napirendre, valamint – a vállalkozási nyereség terhére – egy vacsorával köszöni meg az Igazgatóság a küldöttek társadalmi munkáját.

c.) A Küldöttgyűlést levezető elnök személyére az Igazgatóság a tagjai közül tesz javaslatot. Célszerű, hogy az az igazgatósági tag elnököljön, aki nem vagy kevés napirendnek előadója. A Küldöttgyűlést megnyitó vezető megállapítja a határozatképességet, majd javaslatot tesz a levezető elnök személyére.

A levezető elnök alapvető feladatai:

• javaslattétel a jegyzőkönyvvezető és a hitelesítők személyére, a napirendi pontokra,
• vezeti az ülést: szót ad az előadónak, kérdezőnek, hozzászólónak,
• összegzi a napirenddel kapcsolatos véleményeket, javaslatot tesz a határozathozatalra, megállapítja a szavazás eredményét,
• ellenőrzi, hogy az ülés végéig biztosított-e a határozatképesség
• biztosítja az ülés zavartalanságát.

4/3.) Az Alapszabály (III/5/9. pontja) feljogosítja a Küldöttgyűlést, hogy az egyes épületek veszteségeinek fedezetére – ha az épületek tulajdonosai nem szavazzák meg – pótbefizetést rendeljen el a lakás nagyságának megfelelő arányban. A tulajdonosokat pótbefizetésre évente egyszer lehet kötelezni, melynek mértéke nem haladhatja meg az éves fenntartási költség 30%-át. A pótbefizetés meghatározható egy összegben, de ha a szövetkezet anyagi helyzete lehetővé teszi, az ügyvezető engedélyezheti a 3-5 havi részletfizetést is.

4/4.) A küldöttek alapvető tevékenységüket a testületben fejtik ki, de nélkülözhetetlen a szerepük az Igazgatóság, az ügyvezetés, illetve a tagság közötti információáramlás biztosításában.

a.) Célszerű a három vagy több küldöttel rendelkező épületekben a küldöttekből küldöttcsoportot szervezni. A csoport vezetőjét a küldöttek maguk közül választják meg.

b.) Az épületi küldöttek eredményes munkája érdekében kísérjék figyelemmel:

• az épületek állapotát,
• a közösségi területek, eszközök rendeltetésszerű használatát,
• a lakástulajdonosok nyugalmát és biztonságát veszélyeztető eseményeket.

c.) A küldötteknek lehetőségük van a zárszámadó Közgyűlés előtt – előre egyeztetett időpontban – a munkaszervezetnél tájékozódni a tagságot érdeklő elszámolási tételekről, és tapasztalataikat ismertethetik a Részközgyűlésen.

d.) Célszerű, ha a küldöttek a Küldöttgyűlés előtt egy lépcsőházi összejövetelen tájékoztatják a tagságot a napirendekről, a határozati javaslatokról. Ugyancsak helyes, ha a Küldöttgyűlés után röviden tájékoztatják a lakástulajdonosokat a végzett munkáról, a döntések indoklásáról.

e.) A küldöttek közreműködhetnek:

• a meghirdetett Részközgyűlésre való mozgósításban,
• a tagság jelentős részét foglalkoztató témák részközgyűlési előkészítésében,
• a csoportos íven történő írásos szavazás lebonyolításában,
• a tagi napirendi pontokra, felújításokra, árajánlatok beszerzésére vonatkozó javaslatok összegyűjtésében és hasznosításában,
• a lift meghibásodásának jelzésében, munkaidőben a gondnokságnak, munkaidőn túl a karbantartónak,
• a tagság a lakást használók többségének igénye alapján kérhetik a fűtési elő- és utószezonban a távhőszolgáltatás bekapcsolását.

5.) Az Igazgatóság hatáskörét, feladatait – a törvény keretei között – az alapszabály (III/5. pontja) határozza meg.

5/1.) Az Igazgatóság az Alapszabályban foglaltak szerint ülésezik, előre meghatározott időpontban.

a.) Az Igazgatóság tervezett üléseire a meghívót az ülés előtt legalább nyolc nappal meg kell küldeni az érintetteknek.

b.) Rendkívüli ülést az elnök és az ügyvezető-elnökhelyettes szükség szerint összehívhat, ha sürgős testületi döntést igénylő ügyről van szó, vagy ha azt az Alapszabály értelmében az érintett tisztségviselők kérik.

c.) A rendkívüli ülés telefonon is összehívható.

d.) Az igazgatóság egy-egy rendkívüli esetben telefonon vagy levél útján is hozhat véleménykérés alapján döntést. A döntésről szóló határozatot a következő igazgatósági ülés határozatai közé kell besorolni.

5/2.) A tervezett ülésekre kiküldött meghívónak tartalmaznia kell az ülés helyét, időpontját, napirendjét, az egyes napirendekhez kapcsolódó írásos előterjesztést és a határozati javaslatokat. A terjedelmes anyagok, segédanyagok esetében jelzendő, hogy az az interneten hol található meg, vagy az irodában mikor ismerhető meg az információ.

a.) Az egyes igazgatósági üléseknek állandó napirendje:

• a korábban hozott – lejárt határidejű – határozatok végrehajtásáról szóló beszámoló,
• a két ülés között hozott fontosabb ügyvezető-elnökhelyettesi intézkedésekről szóló beszámoló,
• tagfelvétel,
• a tisztségviselők közérdekű bejelentései, kérdései.

b.) Az Igazgatóság tervezett üléseinek időpontját és főbb témáit az év első ülésén beszéli meg. Az évi négy összejövetel minimális követelmény. Két igazgatósági ülés között maximum három hónap telhet el.

5/3.) Az Igazgatóság ülésére állandó meghívottak a Felügyelő Bizottság tagjai.

a.) Tanácskozási joggal meghívható:

• az adott napirenddel foglalkozó szövetkezeti alkalmazott,
• a szövetkezet jogi képviselője,
• az érintett épület küldötte (küldöttei).

b.) Egy épületet súlyosan érintő ügyben az Igazgatóság többségének indítványára nyilvános ülés is tartható. Az adott épület tagjainak meghívásáról a közgyűlésnél jelzett módon vagy hirdetmény útján kell gondoskodni.

5/4.) Az Igazgatóság testületként látja el tevékenységét, egyes feladatok ellátására viszont külön is megbízhatja, felkérheti tagjait.

a.) Az igazgatósági üléseket az elnök vagy az általa felkért ügyvezető-elnökhelyettes vezeti.

b.) Az elnöklő személy feladata:

• megnyitja az ülést,
• javaslatot tesz a jegyzőkönyvvezető, két hitelesítő igazgatósági tag személyére, a napirendi pontokra,
• a napirendi pontokat megnyitja, levezeti, lezárja és összefoglalja a vitát,
• szavazásra bocsátja a javaslatokat és kihirdeti a határozatokat,
• berekeszti az ülést.

c.) Az Igazgatóság döntéseit nyílt, többségi szavazással hozza, de többségi szavazással dönthet a titkos szavazásról is. A titkos szavazás feltételeit az ülést vezető elnök köteles biztosítani.

d.) Szavazategyenlőség esetén, ha önálló döntésről van szó, nem születik határozat. Vagy elhalasztják a döntést, vagy tovább folytatják a vitát.
Ha Küldöttgyűlés elé kerül a javaslat, ismertetni kell az eltérő érveket, és ezek figyelembevételével dönthet a Küldöttgyűlés.

e.) A különvéleményt képviselő tisztségviselő kérheti az eltérő vélemény név szerinti jegyzőkönyvezését, illetve a Küldöttgyűlésen való személyes ismertetését.

f.) Ha az Igazgatóság döntése a tagság egészét vagy egy épület tulajdonosait érinti, a határozatot a hirdetőtáblán ki kell függeszteni. A közzétételről minden igazgatósági ülésen külön kell dönteni.

g.) Az igazgatósági tag köteles megfelelő időben jelezni, ha az ülésen nem tud részt venni. Ha az előzetes jelzésből kiderül, hogy az igazgatósági ülés határozatképessége nem biztosítható, az ügyvezető-elnökhelyettes a testületi tagokkal konzultálva új időpontot jelöl ki.

5/5.) Az Igazgatóság – a küldöttgyűléstől kapott felhatalmazás alapján – köteles gondoskodni a Lakásszövetkezet biztonságos működését szolgáló belső szabályzatok elkészítéséről és folyamatos korszerűsítéséről.

Az Alapszabály III/4/11 pontjában konkrétan felsorolt szabályzatok mellett biztosítani kell a bélyegzőhasználati és telefonhasználati, kiküldetési szabályzatot.

5/6.) Az igazgatósági ülésről jegyzőkönyvet kell készíteni.

a.) A jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a felvétel helyét, idejét, napirendjét, a tárgyalt témákat, illetve a hozzászólások lényegét, a hozott határozatokat, a végrehajtás határidejét és felelősét.

b.) A jegyzőkönyvet a levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és két hitelesítő igazgatósági tag írja alá.

5/7.) Az igazgatósági ülések jegyzőkönyveiről hitelesített és sorszámozott nyilvántartást kell vezetni, melynek tartalmaznia kell a jegyzőkönyv sorszámán túl az ülés időpontját és a hozott határozatok témáit és számát.
a.) Papíralapon vagy elektronikusan is létre kell hozni a Határozatgyűjteményt.

5/8.) Az igazgatósági határozatok jelzésének módszerét kell alkalmazni a küldöttgyűlési és részközgyűlési határozatoknál is.

5/9.) Az ügyvezető-elnökhelyettes két igazgatósági ülés között – a testületi jogkörök kivételével – személyes felelősséggel irányítja a Lakásszövetkezet működését, gazdálkodását, melyről a legközelebbi igazgatósági ülésen köteles beszámolni.

5/10.) A vezető tisztségviselő a Lakásszövetkezet ügyintézését, a Lakásszövetkezet érdekeinek elsődlegessége alapján önállóan látja el.

a.) E minőségében a jogszabályoknak, az Alapszabálynak, a Közgyűlés (Küldöttgyűlés) határozatainak van alárendelve.

b.) A vezető tisztségviselőt a Lakásszövetkezet tagja nem utasíthatja, és hatáskörét a Közgyűlés (Küldöttgyűlés) csak fegyelmi eljárás, vagy bírósági döntés alapján vonhatja el.

c.) A vezető tisztségviselő ügyvezetői tevékenységét a jogi személy érdekeinek megfelelően köteles ellátni.

d.) A vezető tisztségviselő ügyvezetési tevékenysége során a jogi személynek okozott kárért, a szerződéskötéssel okozott kárért való felelősség szabályai szerint felel.

6.) A Felügyelő Bizottság feladatait, hatáskörét az alapszabály (III/6/3. pontja) tartalmazza.

6/1.) A Felügyelő Bizottság közvetlen felelősséggel a Küldöttgyűlésnek tartozik.
Ugyanakkor – a tagság tájékoztatása érdekében – célszerű az Igazgatóság beszámolója mellé csatolni a Felügyelőbizottság tevékenységéről, ellenőrző munkájáról szóló tájékoztatót.

6/2.) A Felügyelő Bizottság a különböző kérdésekben testületileg foglal állást. Az egyes ellenőrzési feladatokat tagjai személyesen is végezhetik.

a.) A Felügyelő Bizottság vizsgálati megállapításainak tapasztalatait írásba kell foglalni, és nyolc napon belül az Igazgatóságnak át kell adni.

b.) Üléseiről jegyzőkönyvet kell készíteni, amit bármelyik tag elkészíthet. A jegyzőkönyvet készítője és az elnök írja alá.

6/3.) A Felügyelő Bizottság önállóan határozza meg a testület tevékenységével kapcsolatos szabályokat. Ezt a Felügyelő Bizottság kérésére az SZMSZ mellékletei közé kell helyezni.

6/4.) A Felügyelő Bizottság jegyzőkönyveit sorszámozva kell tárolni. A Felügyelő Bizottság dokumentumait a szövetkezeti irodában, az ügyvezető által kijelölt helyen kell őrizni.

6/5.) Ha a lakásszövetkezeti tagok az Alapszabály (III/6/3. pontja) értelmében észrevétellel, panasszal fordulnak a Felügyelő Bizottsághoz, azt 30 napon belül köteles kivizsgálni, és az illetőt az álláspontjáról írásban tájékoztatni. A levél másolatát az Igazgatóságnak is meg kell küldeni.

7.) Az Alapszabály (III/8. pontja) meghatározza a tisztségviselők körét, a velük szemben támasztott követelményeket, a titkos szavazás szükségességét.
A tisztségviselők választásának előkészítésére megfelelő időt kell biztosítani.

7/1.) A soros tisztségviselő-választás előtt legalább 90 nappal az Alapszabály alapján az Igazgatóságnak a Küldöttgyűlés elé kell terjeszteni a választás előkészítésére és lebonyolítására vonatkozó előterjesztését. (E munkát célszerű a választást megelőző év végi küldöttgyűlésre időzíteni.)

Az előterjesztésnek tartalmaznia kell:

a.) hogy, az Alapszabályban rögzítettek és a gyakorlati tapasztalatok, a tagi igények összhangban vannak-e, illetve szükséges-e az Alapszabályon módosítani,

b.) a vezetői funkciókat, az Igazgatóság és a Felügyelőbizottság tagjainak számát.

c.) Az Igazgatóságnak – az Alapszabály értelmében – döntenie kell, hogy az elnököt, – ha van – az ügyvezető-elnökhelyettest nyílt vagy zártkörű pályázat útján vagy pályázat nélkül javasolja megválasztani,

d.) hogy a tagok miként tehetnek javaslatot a tisztségviselőkre és az épületi küldöttekre,

e.) hogy milyen legyen a Jelölőbizottság személyi összetétele (elnök + 2 fő),

f.) javasolja, hogy külön mandátumvizsgáló bizottság ellenőrizze a küldöttek számát, mandátumát, vagy a szavazatszedő bizottság végezze a munkát.

g.) A mandátumok jogszerűségének megállapítását akár külön mandátumvizsgáló bizottság, akár a szavazatszedő bizottság vizsgálja, elegendő ha a választás előtt tíz nappal az Igazgatóság felkéri őket (elnök + két tag) és a tisztújító Küldöttgyűlésnek javasolja a megerősítésüket.

h.) Amennyiben a Jelölőbizottság tagjaiból valakit tisztségviselőnek jelölnek, az saját jelölési szavazásában nem vehet részt.

Amennyiben a szavazatszedő bizottság tagjaiból jelölnek valakit, fel kell menteni, és helyette mást kell választani.

7/2.) A Jelölőbizottság alapvető feladatai:

a.) első ülésén kialakítja ügyrendjét,

b.) elkészíti az épületek hirdetőtábláira kihelyezendő, jelöltállításra vonatkozó felhívását,

c.) összegyűjti a lakásszövetkezeti tagok tisztségviselőkre, épületi küldöttekre vonatkozó javaslatait, pályázatait,

d.) a jogszabályi és alapszabályi előírások alapján – figyelembe véve a pályázatokat, tagi javaslatokat – olyan tisztségviselő-jelöltek kiválasztása, akik alkalmasak és vállalják a tisztséget,

e.) a jelöltekkel, pályázókkal személyesen folytatott beszélgetés (tisztségviselőnek nemcsak küldöttek, hanem arra alkalmas tagok is jelölhetők),

f.) a Küldöttgyűlés részére összegző jelentés készítése és javaslattétel – a Küldöttgyűlés által meghatározott – tisztségviselők személyére,

g.) a küldöttek személyére vonatkozó javaslatok, pályázatok átadása az ügyvezetőnek-elnökhelyettesnek.

A Jelölőbizottság üléseiről jegyzőkönyvet kell készíteni;

• A jegyzőkönyveket és a tisztségviselők személyére beérkezett pályázatokat, javaslatokat a tisztújító Küldöttgyűlés jegyzőkönyve mellé kell csatolni.
• Az ügyvezető-elnökhelyettes közölje a Jelölőbizottság elnökével, hogy az adminisztrációs munkában kire számíthatnak.

7/3.) A Mandátumvizsgáló bizottság feladatai:

a.) A választás előtt megállapítja, hogy az Igazgatóság az Alapszabályban és az SZMSZ-ben meghatározottak alapján állapította-e meg az egyes épületek küldötteinek számát.

b.) Ellenőrzi az épületi Részközgyűlések jegyzőkönyveiben szereplő választások szabályszerűségét.

c.) A Küldöttgyűlésnek beszámol a küldöttválasztás szabályszerűségéről és a küldöttek számáról.

d.) A bizottság beszámolóját a jegyzőkönyv mellé csatolja.

7/4.) A Szavazatszedő bizottság feladatai:

a.) A jelöltek listára való felvételének sorrendjében elkészíti a – megfelelő számú – szavazólapot.

b.) A szavazásra jogosultaknak kiosztja a szavazólapokat. Ellenőrzi a jelenléti ív és a kiosztott szavazólapok egyezőségét.

c.) A szavazásra urnát kell biztosítani. Ez az Igazgatóság feladata.

d.) A titkos szavazás eljárási szabályait a szavazatszedő bizottság ismerteti:

• ha a szavazólapon annyi név szerepel, amennyi választható, és a küldött egyetért a javaslatokkal, akkor a szavazólapot változtatás nélkül az urnába dobja,
• amennyiben a küldött a szavazólapon lévő egy vagy több jelölttel nem ért egyet, a neve(ke)t áthúzza, és helyette más neve(ke)t tüntet fel,
• többes jelölés esetén annyi nevet kell a szavazólapon hagyni, amennyi az Alapszabály szerint választható,
• érvénytelen a szavazat, ha néváthúzás történik, de más név beírására nem kerül sor, ha a szavazólap bármely adata olvashatatlanná vált, ha a tisztségviselői testület Alapszabályban megállapított létszámánál több jelölt maradt a szavazólapon, vagy bármely más okból használhatatlanná vált a szavazólap.
• érvényesnek tekinthető az a szavazólap, amelyből egyértelműen megállapítható az adott tisztségre jelölt személy(ek) neve, és az Alapszabályban megállapított létszámnak megfelelő nevek szerepelnek.
• érvényes és eredményes a szavazás, ha a szavazólapokon leadott és összesített szavazat alapján az adott tisztségre jelölt személy a határozatképes Küldöttgyűlésen a megjelent küldöttek több mint 50%-ának a szavazatát megkapta.

e.) A bizottság feladata a szavazatok összeszámlálása, melyről jegyzőkönyvet kell felvenni.

• Amennyiben a meghatározott számú tisztségviselő valamelyik tagja nem kapta meg a jelenlévő küldöttek szavazatának több mint felét, akkor az adott tisztségről meg kell ismételni a jelölést és a szavazást. Az üresen maradt tisztségviselői helyre először a Jelölőbizottság tesz javaslatot, majd a tagság jelölhet. A többi választási folyamat megegyezik a korábban leírtakkal.

f.) A szavazásról készült jegyzőkönyvben rögzíteni kell a szavazásban részt vett küldöttek számát, a kiosztott, illetve leadott szavazólapok számát, továbbá az érvényes és érvénytelen szavazatok nevekre adott számát. A jegyzőkönyvet a Szavazatszedő bizottság készíti el, és a szavazás napján annak elnöke és tagjai írják alá.

g.) A jegyzőkönyvet a Küldöttgyűlés jegyzőkönyve mellé kell csatolni.

h.) A szavazólapokat a bírósági megtámadás lehetséges (60 nap) határidejéig zárt borítékban, biztonságos helyen kell megőrizni. A zárt borítékot a Szavazatszedő bizottság tagjai kézjegyükkel ellátják, majd 60 nap után megsemmisítik.

7/5.) A tisztségviselőkkel szemben támasztott jogi kötelezettségnek eleget téve hatósági bizonyítványt kell beszerezni. Ennek beszerzésében és a költségek finanszírozásában az alábbiak szerint jár el az Igazgatóság:

A hatósági bizonyítványt:

• a tisztségviselői választás előtt – a jelölt közreműködésével – a Lakásszövetkezet beszerzi és költségét viseli,
• a megbízatás időtartama alatti gyanú esetén a tisztségviselő szerzi be, és ha ártatlansága kiderül, az igazgatási, szolgáltatási díjat a Lakásszövetkezet megtéríti.

A Lakásszövetkezetben folytatott tevékenységével összefüggő nemleges köztartozásról szóló igazolás beszerzésében – a jelölt hozzájárulásával – az Igazgatóság közreműködik. Ha a megválasztott tisztségviselővel kapcsolatban merül fel gyanú, akkor az érintett köteles a szükséges igazolást beszerezni.

7/6.) Az időközi választásokat is a 7/1-5) pontokban leírtak értelemszerű alkalmazása szerint kell lebonyolítani, az alábbi módosításokkal:

a.) Ciklus közbeni választás esetén a Küldöttgyűlés a Jelölőbizottság választásáról

– legalább 60 nappal a választást megelőzően – dönt. Az Igazgatóság is felkérheti a Jelölőbizottságot, viszont azt a választáskor a Küldöttgyűlésnek meg kell erősítenie.

A ciklus közbeni választás esetén a Szavazatszedő bizottság esetében ugyanaz az eljárás, mint a Jelölőbizottságnál, de megválasztható a választási Küldöttgyűlésen is.

b.) A tisztségviselő ciklus közbeni visszahívása esetén titkos szavazással, írásos lemondása esetén nyílt szavazással történik a lemondás tudomásulvétele. Ha a lemondás okai azt indokolttá teszik, a többség dönthet a titkos szavazás mellett is.

7/7.) Az Igazgatóság a tisztújítás utáni első Küldöttgyűlésre terjessze elő a Lakásszövetkezet előtt álló fő feladatok megoldására vonatkozó irányelveit, elképzeléseit.

7/8.) A különböző céllal létrehozott ideiglenes bizottság összetételét, feladatát, hatáskörét, ügyrendjét a létrehozó szerv határozza meg. A Küldöttgyűlés által létrehozandó bizottságra az Igazgatóság tesz javaslatot.

7/9.) Az Alapszabály (III/7/12. pontja) előírja, hogy a korábbi és az új vezetők 30 napon belül kötelesek jegyzőkönyvbe rögzíteni:

• az átadás-átvétel tényét, időpontját, az átadó és átvevő nevét,
• az átadott és átvett dokumentumok felsorolását,
• a folyamatban lévő ügyek intézésének állapotáról szóló tájékoztatást és a kapcsolódó dokumentumokat,
• az átadott dokumentumokra vonatkozó teljességi nyilatkozatot,
• az átadó és átvevő aláírását.

IV.

A lakásszövetkezeti tagsági viszony

1.) A Lakásszövetkezet a nyitott tagság elveinek megfelelően a tagok felvételekor, jogainak és kötelezettségeinek meghatározásakor az egyenlő bánásmódot érvényesíti.

2.) A tulajdonváltozást az adásvételi szerződés bemutatásával kell igazolni. Az új tulajdonos a szerződéskötés dátumától áll jogviszonyban a Lakásszövetkezettel.

3/a.) Az új lakástulajdonosnak nyilatkoznia kell, hogy kéri-e tagfelvételét vagy nem. A tulajdonosváltozás bejelentésekor adatlapot, a tagfelvétel kérésekor emellett nyilatkozatot is ki kell tölteni.

b.) Ha egy lakásnak több tulajdonosa van, akkor meg kell állapodniuk abban, hogy a tulajdonosok közül ki jogosult a Lakásszövetkezettel való kapcsolattartásra. A kapcsolattartó tulajdonos nevét és címét hivatalos közokiratba foglalva vagy a tulajdonosok által aláírt nyilatkozatot hagyományosan két tanúval igazolva a Lakásszövetkezet gondnokságán le kell adni.

c.) A meghatalmazást a Lakásszövetkezet a tagnyilvántartáshoz csatolja.

4.) Az új lakástulajdonosnak a tagnyilvántartásba vételkor 3.000.- Ft nyilvántartási díjat kell fizetnie a Lakásszövetkezet tartalékalapja javára. Ezen kötelezettség nem terheli a lakásban lakó örököst.

A Lakásszövetkezetből kilépő vagy kizárt tag ismételt tagfelvétele esetén a nyilvántartási díjat ismét meg kell fizetni.

5.) Az Alapszabály (V/3/1/b. és V/3/3. pontja) felhatalmazza az Igazgatóságot, hogy a Lakásszövetkezet tagjairól ( és a lakások használóiról ) nyilvántartást vezessen.

a.) A nyilvántartás tartalmazza a tag nevét és lakását, vagy a nem természetes személy esetén a székhelyét, a tagság kezdetének és megszűnésének időpontját. A nyilvántartásba bárki betekinthet ha érdekeltségét igazolja.

b.) A tagnyilvántartás – a tagfelvételi kérelmek alapján – vezethető papíron vagy elektronikus formában is.

6.) Az Alapszabály (IV/3/3. pontja) értelmében a kötelezettségeit nem teljesítő tagot az Igazgatóság kizárhatja. A kizárási eljárást az Alapszabály (IV/3/4-5-6-7. pontja) szerint kell lefolytatni.

V.

A tagság jogai és kötelezettségei

1.) A lakásszövetkezeti tagok jogait és kötelezettségeit az Alapszabály (V. fejezete) részletesen, de nem teljes körűen tartalmazza. Ugyanis az elmúlt években jelentősen bővült a Részközgyűlések jogköre, ami az Alapszabály III. és VI. fejezetében található.

2.) Az Alapszabály mellett jogokat és kötelezettségeket tartalmaznak az SZMSZ, a Házirend, a Tűzrendészeti szabályzat, továbbá egyes küldöttgyűlési és igazgatósági határozatok. Ezek további részletezése nem indokolt.

3.) A tag és nem tag lakástulajdonosok közérzetét nagyban befolyásolja, hogy a 2. pontban foglalt szabályokat, együttélési követelményeket betartjuk-e, és mennyire vagyunk toleránsak, figyelmesek egymás iránt.

VI.

A Lakásszövetkezet gazdálkodása

1.) A Lakásszövetkezet gazdálkodását a jogszabályokban és az Alapszabályban előírtak szerint kell biztosítani. Az egész Lakásszövetkezet gazdálkodásával összefüggő témák a Küldöttgyűlés hatáskörébe tartoznak. Az egyes épületek fenntartását szolgáló pénzügyi döntéseket általában a Részközgyűlések gyakorolják.

a.) A Lakásszövetkezet zárszámadó küldöttgyűlését május 31-ig kell megtartani, illetve a zárszámadást ezen időpontig el kell fogadni.

1/1.) A Lakásszövetkezet két alapvető pénzforrásból gazdálkodik: a tulajdonosok által befizetett fenntartási díjból és vállalkozásainak bevételeiből.

1/2.) A tag és nem tag tulajdonosok által befizetett összeg nagyobb része az épületek üzemeltetését, a kisebbik hányad a felújítást szolgálja.

1/3.) A vállalkozások árbevétele viseli saját működtetésük költségeit, nyereségük hozzájárul a tagság anyagi terheinek enyhítéséhez és a tartalékalap gyarapításához.

1/4.) A pénzügyi átláthatóság javítása érdekében – a lehetőségeken belül – meg kell határozni a szövetkezeti épületek központi igazgatási költségének és a vállalkozások ráfordításának elemeit.

Központi általános költség minden olyan költség, mely nem kapcsolható közvetlenül a vállalkozásokhoz.

a.) A központi általános igazgatási költség főbb elemei:

• bér jellegű költségek,
• posta,
• tárgyi eszközök értékcsökkenése,
• az iroda fenntartási költségei (a társasházkezelők és a műhely kivételével).

b.) A vállalkozási bevételeket terhelő ráfordítások elemei a vállalkozásokhoz közvetlenül rendelhető ráfordítások.

c.) A szövetkezeti tulajdonú ingatlanok bérletbevételének 8-15%-a fordítható igazgatási költségre, 10% a tartalékalapra, maximum 5% a bérleményi bevétellel nem vagy alacsony összeggel rendelkező épületek szolidaritási támogatására.

d.) A Lakásszövetkezet gazdálkodásában arra kell törekedni, hogy az épületek üzemeltetési költségének legalább 80%-át a lakástulajdonosok befizetése biztosítsa.

e.) A tisztségviselők tiszteletdíja a tartalékalapot csökkenti.

2.) Az öregedő épületek és a jogszabályilag előírt felújítások mind nagyobb forrást igényelnek. A növekvő forrásigény biztosítása érdekében megvalósítandó:

a.) Amennyiben kedvezően alakulnak az OTP LTP szerződések feltételei, törekedni kell arra, hogy minden szövetkezeti épület rendelkezzen OTP lakás-előtakarékossági szerződéssel.

b.) Folyamatosan biztosítani kell azt a minimális felújítási díjat, ami megfelel a jogszabályban előírt azon mértéknek, mely feljogosítja az épületet a kedvezményes kamatozású hitel felvételére.

c.) Fokozatosan úgy kell növelni az egyes épületek felújítási díját, hogy a lakás-előtakarékossági kötelezettség teljesítése után is maradjon pénz a kisebb felújítási munkákra.

d.) El kell érni, hogy a szövetkezeti tulajdonú bérleményekből származó bevételek mind nagyobb része – legalább a fele – az épületek felújítási alapjába kerüljön.

e.) A szövetkezeti vagyont elsősorban a tartalékalapot visszapótlási garanciák mellett az eddigieknél nagyobb mértékben kell a felújítások elősegítésének szolgálatába állítani.

3.) Minden választási ciklus első évében az ügyvezető-elnökhelyettes – a küldöttek és a műszaki vezető közreműködésével – tegyen javaslatot az épületi Részközgyűléseknek a ciklus főbb felújítási elképzeléseire. Ezt a javaslatot a tagság kiegészítheti, és döntést hozhat a pénzügyi források biztosításának lehetőségeiről.

3/1.) Az Alapszabály lehetővé teszi, hogy az egyes épületek közös használatát szolgáló részeinek, illetve központi vezetékrendszerének felújításához szükséges forrás egy részét – visszapótlási kötelezettség vállalása mellett – a Lakásszövetkezet a tartalékalapból finanszírozza.

A kérelem elbírálásánál az Igazgatóság vegye figyelembe:

• az épület anyagi helyzetét és a tagság épület fenntartási költségviselésének mértékét,
• a visszapótlás garanciáit,
• hogy a visszapótlás maximális határideje egy év.

3/2.) Egy épület részleges felújítása megvalósulhat úgy is, hogy a tagság egy része vállalja a rá eső költség egy összegben való kifizetését, vagy a tagság egy része egy éven belüli részletfizetési lehetőséget kér, mások középtávra szóló hiteltörlesztéssel vállalják a költségeket.

A részletfizetés és a kamattal járó hiteltörlesztés esetén az érintett tulajdonosoktól egyéni nyilatkozatot kell kérni garanciaként. Ebben a kérelemben egyéni elbírálás alapján az Igazgatóság jogosult dönteni, de a soron következő Küldöttgyűlést köteles tájékoztatni a tartalékalap terhére történő részletfizetés összegéről és a hitelfelvétel nagyságáról.

Hitelfelvétel esetén alkalmazható a szövetkezeti tulajdon vagy a magántulajdon jelzálogként való felajánlása.

3/3.) Amennyiben egy felújítást jogszabály ír elő, vagy hatóság rendel el, és annak forrása nem áll az épület rendelkezésére, vagy más célra gyűjtik a pénzt, a soros vagy rendkívüli részközgyűlésen kell döntést hozni a finanszírozásról.

3/4.) Év közben, Részközgyűlési határozat nélkül a tagok javaslatára vagy célszerűségből felmerülő kisebb felújítást akkor rendelhet meg az ügyvezető-elnökhelyettes:

• ha az épületi küldöttek egyetértenek a javaslattal,
• ha a szükséges forrás az épület rendelkezésére áll,
• ha a bekerülési költség nem haladja meg az épület tulajdonosai által fizetett egyhavi felújítási díjat.

3/5.) Ha biztosító által térített káreseményről van szó, az ügyvezető-elnökhelyettes nagyobb összegű felújítást is elrendelhet részközgyűlési határozat nélkül, de erről a hirdetőtáblán tájékoztatni kell a lakástulajdonosokat, majd a zárszámadó Közgyűlésen kell beszámolni róla.

4.) Lakásszövetkezetünkben jelentős jogkörökkel és nagy felelősséggel rendelkeznek a részközgyűlések az épületek gazdálkodásában.

4/1.) Az épületi Részközgyűlések döntenek az üzemelési és felújítási díjakról, az aktuális felújításokról.

a.) A Küldöttgyűlés csak akkor emelhet kifogást egy épület pénzügyi döntéseivel kapcsolatban:

• ha a tagság nem szavazza meg a biztonságos üzemelés és a jogszabályokban vagy hatóság által előírt felújítás pénzügyi fedezetét,
• ha az épület pénzügyi helyzete miatt pótbefizetést kell elrendelni, amit a részközgyűlés nem szavaz meg,
• ha a szövetkezeti tulajdon állapota veszélyesen romlik.

b.) Ha az Igazgatóság vagy a Küldöttgyűlés nem ért egyet a Részközgyűlés döntésével, újabb Részközgyűlésen kötelesek a tagok álláspontjukat megindokolni.

4/2.) A módosított Alapszabály lehetővé teszi, hogy a tagság a felújítási ciklusterv ellenére a zárszámadó és tervtárgyaló részközgyűlésen is tehet javaslatot a felújításra és egyes felújítási munkákra vonatkozó árajánlat beszerzésére.

Az ezen jogokkal való élés szervezetté és hatékonnyá tétele érdekében:

a.) az ügyvezető-elnökhelyettes minden év februárjában az épületben lévő hirdetőtáblán tegye közzé, hogy az adott épületben a jogszabályok és a ciklusterv alapján milyen felújítások időszerűek,

b.) az épületi küldöttek egy hónapon belül konzultáljanak a tagsággal, és március közepéig közöljék az ügyvezető-elnökhelyettessel hogy:

• a tagság többsége milyen felújításokat szeretne, és milyen felújításokhoz kíván árajánlatot beszerezni,
• milyen elképzeléseik vannak a felújítás költségeinek finanszírozására.

c.) A tagsági vélemény benyújtásához a tagság 10%-ának aláírása szükséges.

d.) Az ügyvezető-elnökhelyettes – a műszaki vezetővel – mérlegeli, rangsorolja és előkészíti a részközgyűlési felújítási előirányzatot.

e.) Minden, tagok által benyújtott árajánlatnak tartalmaznia kell:

• a kivitelező cég nevét, telephelyét,
• a műszaki tartalmat és annak költségét,
• 2-3 hasonló műszaki tartalmú referenciamunkát.

f.) Az árajánlatok műszaki tartalmának elbírálása a lakásszövetkezet műszaki vezetőjének jogköre. A Részközgyűlésen ismertetni kell a műszaki vezető szakmai véleményét.

g.) Amennyiben a Részközgyűlés a szakmai véleményt figyelmen kívül hagyja, a Lakásszövetkezetet sem anyagi, sem erkölcsi felelősség nem terheli.

4/3.) Az épületek éves üzemelési és karbantartási előirányzataira – a több éves gyakorlat és a várható kiadások alapján – az elnök tesz javaslatot.

a.) Az előirányzatnak tartalmaznia kell az általános üzemelési és várható kiadásokat, a hulladékszállítás költségét, a tömb- és felelősségbiztosítás díját.

b.) Az üzemelés díját a kiadások és az egyéb bevételek figyelembevétele mellett kell előterjeszteni.

c.) A hosszú távon kiadott magántulajdonban lévő lakások tulajdonosai közös költségben, egyéb bevétel jogcímen havonta – magánszemély esetén 1.000,- Ft, cégek esetén 1.500,- Forintot fizessenek. Amennyiben a lakást rövidtávra (ú.n. fizető vendégszolgáltatás) adják ki, magánszemély tulajdonos esetén az az összeg havonta 1.700,- Ft, cégek esetén 2.000,- Ft legyen.

d.) A bekötési vízmérő utáni, a mellékmérőig terjedő csőszakaszon bekövetkezett csőrepedéskor elfolyt vízmennyiség közös költségként, az üzemelésben kerüljön elszámolásra.

4/4.) Az épületek zárszámadási elszámolását a terv-előirányzatok és a valós tényszámok alapján kell az ügyvezetésnek elkészíteni.

a.) Az épületi zárszámadások számadatainak elemzését az Igazgatóság köteles minden évben elvégezni, és a szükséges intézkedések megtételére az ügyvezető-elnökhelyettest felhatalmazni.

b.) Amennyiben a zárszámadási egyenleg hiánya meghaladja az üzemelési díj egyhavi bevételét, díjemelésre kell javaslatot tenni. A díjemeléseket – a tagság fizetőképességét figyelembe véve – fokozatosan, kisebb mértékben célszerű végrehajtani.

5.) A Lakásszövetkezet gazdálkodása átláthatóságának szélesítése, a bizalom erősítése érdekében:

a) Minden 50.000 és 500.000 Ft közötti felújítási munkára minimum egy árajánlat szerzendő be.

b) Minden 500.000 és 2.000.000 Ft közötti felújítási munkákra legalább 2 árajánlatot kell beszerezni.

c) Minden 3.000.000 Ft feletti felújításra legalább 3 árajánlatot kell bemutatni.

d) A 10.000.000 Forintot megahaladó felújításokra meghívásos vagy nyilvános pályázatot kell kiírni.

A meghívásos pályázat esetében négy vállalkozót kell biztosítani. A nyilvános pályázatot a szövetkezet honlapján, esetenként az internet további lehetőségein és egy megyei terjesztésű sajtótermékben kell közzétenni. A pályázat akkor minősíthető eredményesnek, ha legalább kettő pályázó van. A pályázat kiírásáért az elnök felel, de a munkába bevonja az épület küldöttét és a szövetkezet – vagy külön megbízott – műszaki vezetőt, szükség esetén az ügyvédet.

5/1/a.) Azonos műszaki tartalmú és költségű árajánlatnál karbantartást végző partnerünk előnyben részesíthető.

b.) Az állami vagy önkormányzati pályázat, támogatás segítségével megvalósítható felújítások esetében a pályázatot kiíró által meghatározott feltételek és előírások szerint kell eljárni.

c.) Amennyiben az elnök hitelt érdemlően tudja bizonyítani, hogy erőfeszítéseik ellenére sem tudják az előírt árajánlatokat, pályázatokat biztosítani, az érintett épület részközgyűlésén megjelent tagok 2/3 többséggel dönthetnek a kevesebb árajánlat vagy pályázat alapján is, ha ez a meghívóban fel van tüntetve.

d.) az 500 ezer Ft feletti felújítások esetében biztosítani kell, hogy az átadás-átvételen vegyen részt az épületből egy hozzáértő tag vagy egy küldött.

5/2/a.) Minden nettó 500 ezer Ft feletti felújítási munkára írásbeli szerződést kell kötni a megrendelőnek a fővállalkozóval.
b.) Minden 500 ezer Ft + Áfa összegű felújítás esetében igényelni kell a teljesítményigazolást és átadás-átvételi jegyzőkönyvet kell készíteni.

5/3.) A Lakásszövetkezet működéséhez szükséges eszközök beszerzésében évi 100.000 Ft összegig az ügyvezető-elnökhelyettes, ezen összeg felett az Igazgatóság jogosult dönteni.

5/4.) Az Igazgatóság – a Felügyelő bizottság bevonásával – minden választási ciklusban köteles legalább egy év gazdálkodását, könyvelését akkreditált könyvvizsgálóval felülvizsgáltatni és annak tapasztalatairól beszámolni.

a) Az Igazgatóság köteles a könyvvizsgálati tapasztalatok részletes elemzésére és a szükséges intézkedések megtételére.

b) A könyvvizsgálati megállapítások főbb tartalmi elemeiről tájékoztatni kell a Küldöttgyűlést, majd a tagságot is.

6.) Ha a Lakásszövetkezet gondnokságának hibájából egy épület közösségét kár éri, a Részközgyűlésnek joga van ahhoz, hogy az Igazgatósághoz kártérítésért folyamodjon. Ennek eljárási módja az alábbi:

6/1.) Kártérítésre akkor van mód:

a.) ha a felelős kártérítésre való kötelezésének jogi határideje lejárt,

b.) ha a biztosító nem vállal kártérítést,

c.) ha a kivitelező felszámolás miatt megszűnt,

d.) ha egyértelműen bizonyítható, hogy az anyagi kár a Lakásszövetkezet hibájára, mulasztására vezethető vissza.

6/2.) A kárpótlás megtagadható:

a.) ha a kár értéke nem éri el az épület egyhavi felújítási díját,

b.) ha a Részközgyűlés a műszaki vezető javaslatával ellentétes döntést hozott,

c.) ha a kár a személyes felelősség megállapítása útján megtéríthető.

6/3.) A kártérítés összegében 500.000 Ft-ig az Igazgatóság, e felett a Küldöttgyűlés jogosult dönteni.

6/4.) A kártérítés forrása a tartalékalap.

7.) Ha egy épület tulajdonosi közösségét vis maior kategóriájába sorolható kár éri, a szolidaritás elve alapján a Részközgyűlés kárenyhítésért fordulhat az Igazgatósághoz.

a.) Az Igazgatóság köteles az eset részletes kivizsgálására, a körülmények mérlegelésére, a javaslat kimunkálására.

b.) Ha a biztosító nem téríti a kárt.

c.) A kárenyhítés a kár 50%-áig terjedhet.

d.) A kárenyhítés 500.000 Ft-ig az Igazgatóság jogosítványa, azon felül a Küldöttgyűlés jogköre.

e.) A kárenyhítés forrása a tartalékalap.

8.) A Lakásszövetkezet zárszámadásával és tárgyévi költségelőirányzataival a tavaszi Küldöttgyűlés a Részközgyűlések lebonyolítása után foglalkozik.

Ennek keretében:

• tudomásul veszi az épületek üzemelésének és felújításának, illetve előirányzatainak Részközgyűléseken jóváhagyott összesítőjét. Szükség esetén dönt a pótbefizetésekről,
• dönt a szövetkezet vállalkozásainak tevékenységéről és terveiről,
• dönt a vállalkozási eredmények felosztásáról,
• jóváhagyja a Lakásszövetkezet vagyonáról szóló beszámolót, a tartalékalap bevételeit és kiadásait,
• jóváhagyja az Igazgatóság, a Felügyelőbizottság és a szociális alapítvány munkájáról szóló beszámolókat,
• elfogadja a függetlenített tisztségviselők és a szövetkezeti alkalmazottak béremelésére vonatkozó javaslatot.

9.) Az Alapszabály a vezető tisztségviselők esetében a munkáltatói jogokból a munkaviszony létesítésén, megszüntetésén, az alapbér meghatározásán túl a többi jogot, juttatást az Igazgatóságra ruházza.

Ezek többek között:

• az ügyvezető-elnökhelyettes jutalmazása a Felügyelő bizottsággal egyetértve,
• az ügyvezető-elnökhelyettes gépkocsi használati költségének meghatározása,
• az elnök és az ügyvezető-elnökhelyettes telefonhasználati összegének megállapítása.

Egyéb kérdéses esetben a Munka Törvénykönyvének előírásai az irányadóak.

10.) A rezsicsökkentéssel kapcsolatos előírások és azok végrehajtásával összefüggő teendők:

A Lakásszövetkezet Igazgatósága, a társasházak közös képviselője többletdíjfizetés nélkül tájékoztatja a tagokat, a nem tag tulajdonosokat, illetve a társasházak tulajdonosait a rezsicsökkentésről a törvény előírásai szerint.

11.) A Lakásszövetkezet igazgatási tevékenységének lebonyolítására alkalmazottakat foglalkoztat, akikre a Munka Törvénykönyve előírásai vonatkoznak.

11/1.) Az alkalmazottak az alábbi munkakörökben tevékenykednek: műszaki vezető, vezető könyvelő, társasházkezelő, pénztáros, gondnok, adminisztrátor, karbantartó.

11/2.) Az alkalmazottak esetében a munkáltatói jogokat az ügyvezető-elnökhelyettes gyakorolja, de az irodai dolgozók felvételéről és elbocsátásáról előre tájékoztatni kell az Igazgatóságot.

Új munkakör létesítéséhez az Igazgatóság hozzájárulása szükséges.

11/3.) A Küldöttgyűlés határozata értelmében a dolgozók munkájának elismerésére és ösztönzésére maximum egyhavi munkabérnek megfelelő összeg használható fel.

A felosztás elveiről az ügyvezető-elnökhelyettes tájékoztatja az Igazgatóságot, de a differenciált felhasználás az ügyvezető joga.

Célszerű a jutalmazást előre meghatározott feladatokhoz kötni.

11/4.) Az igazgatóság a cafetéria jogszabályok változásától függetlenül évi 100.000,- Forintot negyedéves bontásban Edenred kártyára utal az alkalmazottak részére étkezési költségtérítés címen. Az erről szóló döntést – az esetleges jogszabályváltozások szerint – az év végi vagy az év eleji igazgatósági ülésen kell meghozni.

11/5.) Azt a lakásszövetkezeti tagot vagy alkalmazottat, aki munkájának elismeréseként állami, vagy szövetkezeti kitüntetésben részesül, és a kitüntetés adományozója csak erkölcsi elismerésben részesíti, az Igazgatóság a jutalmazási keret terhére pénzbeli jutalomban részesítheti.

11/6.) Az Igazgatóság kötelezettsége, hogy a dolgozók szakmai továbbképzésének lehetőségét és anyagi feltételeit biztosítsa.

12.) Az Alapszabály (VI/10. pontja) rendelkezik a Lakásszövetkezet Szociális Alapítványának működtetéséről. A forrást biztosító Küldöttgyűlés vállalja, hogy ha az Alapítvány pénzügyi kerete 500.000 Ft alá csökken, a legközelebbi ülésen dönt – a vállalkozási nyereség terhére – a szükséges forrás kiegészítéséről.

VII.

Szervezeti átalakulások

A szervezeti átalakulásokat – egyesülés, szétválás, kiválás – részletesen szabályozza a Lakásszövetkezetekről szóló törvény, illetve az Alapszabály.

VIII.

A Lakásszövetkezet megszűnése

A Lakásszövetkezet megszűnésének feltételeit a jogszabályok határozzák meg.

IX.

A Lakásszövetkezet képviselete

1.) A Lakásszövetkezet képviseleti jogát az Alapszabály egyértelműen rendezi.

2/a.) Az ügyvezető teljes jogkörrel képviseli a Lakásszövetkezetet külső szerveknél, harmadik személlyel szemben.

b.) A Lakásszövetkezet nevében egy személyben írhat alá kötelezettségvállalást, egyéb levelet, kivéve olyan kötelezettségvállalást, mely jogszabályba ütközik, az Alapszabály vagy a Küldöttgyűlés hatáskörébe tartozik.

c.) A Lakásszövetkezettel kapcsolatos ügyekben a társadalmi elnökhelyettes jogosult a sajtó, a hírközlő szervek tájékoztatására, de erre felkérheti a konkrét munkát végző ügyintézőt is.

3.) A Lakásszövetkezetnél banki átutalások esetén két első számú – az elnök és a társadalmi elnökhelyettes – aláíró szerepel. A második aláíró megbízott alkalmazott.

4.) Abban az esetben, ha bizonyos szerződésekhez a partner kettős aláírást kér, a két első aláíró vagy – akadály esetén – az egyik első aláíró és a megbízott igazgatósági tag jogosult.

5.) Az aláírási joggal rendelkezőkről egy hitelesített, számozott lapú füzetben nyilvántartást kell vezetni (Aláírásra jogosultak könyve).

X.

Törvényességi felügyelet, a határozatok bírósági felülvizsgálata és a kisebbségvédelem

1.) A Lakásszövetkezet törvényességi felügyeletét a Baranya Megyei Törvényszék Cégbírósága látja el.

A törvényességi felügyeleti jogkör nem terjed ki olyan ügyekre, amelyekben más bírósági, vagy közigazgatási hatósági eljárásnak van helye. A törvényességi felügyelet nem irányulhat a jogi személy döntéseinek gazdaságossági, célszerűségi szempontból való felülvizsgálatára.

2.) A jogi személy határozatai felülvizsgálatának lehetőségét az Alapszabály tartalmazza.

A Lakásszövetkezet határozatainak felülvizsgálatát egyszerűsíti a módosított Alapszabály, mert a határozat a bírósági megtámadást nem köti az előzetes felügyelő bizottsági benyújtáshoz.

3.) Az Alapszabály (X/3. pontja) lehetővé teszi a választott bírósági utat. Ez akkor lehetséges, ha az ügy szövetkezeti jogvitának minősül az alábbi esetekben:

a.) Ha a Lakásszövetkezet és tagja vagy volt tagja között a szövetkezeti tagsági jogviszonyból eredő jogvita alakul ki, ideértve a szövetkezeti szervek által hozott határozatok bírósági felülvizsgálatának kezdeményezését.

b.) Ha a tagok egymás közötti jogviszonyában az Alapszabállyal kapcsolatban vagy a Lakásszövetkezet működésével összefüggésben keletkezik jogvita.

c.) Ha a Lakásszövetkezet és a vezető tisztségviselő vagy a felügyelő bizottsági tag között, a vezető tisztségviselői vagy a felügyelő bizottsági tagi jogviszonyból ered a jogvita.

4.) A kisebbségvédelmet az új Ptk. szélesítette, ami bekerült az Alapszabályba. A figyelmet arra kell felhívni, hogy az új kisebbségvédelmi jogi eljárásban az érintett (Közgyűlés, Küldöttgyűlés, épületi Részközgyűlés) fórum szavazati joggal rendelkező tagjainak 5%-os együttműködése szükséges.

XI.

Érdekképviselet

Az érdekképviseleti szervekben résztvevő képviselőink évente kötelesek tevékenységükről beszámolni a Küldöttgyűlésnek.

XII.

Az SZMSZ nyilvánossága

Az SZMSZ a Lakásszövetkezet honlapján elérhető, a szövetkezeti irodában megtekinthető.

XIII.

Mellékletek

• Adatkezelési szabályzat
• Munkaköri leírások
• Munkabiztonsági- tűzvédelmi szabályzat
• Alapszabály
• A lakások és az épületenként válaszható küldöttek száma

XIV.

Záró rendelkezések

1.) A Küldöttgyűlés 2016. május 19-i ülésén 32 igen (100%) szavazattal jóváhagyta a Szervezeti és Működési Szabályzatot.

2.) Az SZMSZ-re vonatkozó határozat részleteit a Küldöttgyűlés 8/V/2016. számú határozata tartalmazza, amit minden tagnak kézbesítettünk.

3.) A Küldöttgyűlés 2017. május 22-én 35 igen (97,2 %), 1 tartózkodás (2,8 %) mellett a III. fejezet 4/1/f. pontját módosította.

4.) A Küldöttgyűlés 2017. november 24-én a II/4/2/a, II/7, III/3/4, III/4/1, III/5, III/5/5, III/6, és III/6/5 pontját módosította.

5.) A Küldöttgyűlés 2018. november 30-án az SZMSZ VI./4/3/c pontját a 13/XI.30/2018. sz. határozat szerint módosította.

6.) A Küldöttgyűlés 2019. november 29. napján az SZMSZ III./3. pontját illetve VI./4. és 5. pontját a 15/XI.29/2019. sz. határozat alapján módosította.

7.) A Küldöttgyűlés 2023. december 1. napján az SZMSZ II/2.; II/4/5/c.; III/3/8/a., b., f., h.; III/4/1/b., e.; III/5/5.; III/4/2. (törölve), III/5/9. (törölve), III/7/1/e.; VI/2/a.; VI/4/3.; VI/5/d.; VI/5/2.; illetve VI/11/4. pontját a …………………. sz. határozat alapján módosította. A törlések miatt a III/4 és III/5 fejezetek átszámozásra kerültek. A változások dőlten és vastagon szedve.

Kelt Pécsett, 2023. december 1. napján

Szerkesztettem és ellenjegyzem:

Pécsett, 2023. december 1. napján

Dr. Hirschl Erna ügyvéd

KASZ: 36061535

A Pécsi „Jókai” Lakásszövetkezet lakásainak és választható épületi küldötteinek száma

Pécs, 2023. december 1.